악의 축: 오피스 공간 편

IWG의 KPI 차트, 범죄, revPAR의 탁월성

브라이스 엘더

게시일: 2026년 8월 14일

당신은 FT 최고의 트레이더가 될 수 있을까?

인터내셔널 워크스페이스 그룹은 서비스드 오피스와 코워킹 공간, 그리고 엉망인 차트를 제공하는 세계 최대 기업이다.

Regus와 Spaces 체인을 보유한 영국 상장 기업은 예컨대 지난해 12월 투자자의 날 발표 자료에서 보듯 Y축을 그다지 중요하게 여기지 않는 경우가 많다.

일관성에도 그다지 신경 쓰지 않는 듯하다. 다음은 지난 2년간 자사가 운영하는 사업장의 가용 객실당 매출(revPAR)을 보여주는 차트 중 일부다.

형식이 계속 바뀌고 글씨가 깨알같이 작으며 파란색 음영의 차이도 거의 느껴지지 않아, 이 모든 차트가 같은 내용을 보여준다는 사실이 분명하지 않을 수 있다. 이 차트들은 IWG가 ‘플랫폼 중심으로의 전환’ 전략을 어떻게 진전시키고 있는지를 보여주기 위한 것이다.

지난 몇 년간 IWG는 위탁운영 및 프랜차이즈 오피스를 확대해 현금흐름을 개선해 왔다. 이 모델에서는 파트너가 임차 비용과 자본적 지출을 부담하는 동안 IWG는 플랫폼 수수료를 받는다.

회사는 revPAR가 점유율이나 가격보다 유용한 성과 지표라고 말한다. 착신 전환, 회의실 대여, 행정 지원처럼 사용량에 따라 요금을 지불하는 부가 서비스를 반영하기 때문이다.

하지만 센터가 입주 고객을 유치하려면 시간이 걸리기 때문에, IWG는 신규 지점이 문을 연 이후 경과한 개월 수를 기준으로 월평균 revPAR를 제시하려 한다. 신규 센터가 더 빠르게 안정 궤도에 오르게 하는 것은 경영진의 우선 과제였다.

회사는 2024년 ‘Managed Partnership’ 지점이 매출 안정화 단계에 도달하는 데 18개월이 걸리며, 안정화 단계에서의 목표는 객실당 월 £200의 매출을 달성하는 것이라고 밝혔다. 이 목표를 향한 진척도를 측정하는 가장 분명한 방법은 각 보고 기간에 개점한 센터들의 revPAR을 보고하는 것이었을 것이다.

하지만 IWG가 대신 택한 방법은 분명하지 않았다. IWG는 2022년 1월부터 각 보고 기준일까지 개점한 센터들을 하나의 묶음으로 집계했다. 예를 들어 위 갤러리의 차트에서 FY25 선은 2025년 12월 현재 운영 중인 모든 센터의 평균 revPAR을 개점 후 경과한 각 월별로 소급해 표시한 것이다. 따라오고 있는가?

그렇다면 안타까운 소식이 있다. IWG는 이번 주 중간 실적 발표에 맞춰 공개한 프레젠테이션에서 보고 형식을 다시 변경했다:

도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까? 시리즈의 고점은 훨씬 낮아졌고, 시작일은 3개월 앞당겨졌으며, X축의 이동은 시간 여행이라도 필요한 듯하고, 목표선은 아예 사라졌다. 실적 발표 자료나 프레젠테이션 어디에도 이 새로운 revPAR 차트가 기존 차트 어느 것과도 일치하지 않는 이유를 설명하는 내용은 없다.

우리는 회사에 물어보는 수밖에 없었다. 그 과정은 다음과 같았다:

새 차트는 대신 센터를 개장 연도별로 묶습니다. “2024”는 2024년에 개장한 센터를, “2025”는 2025년에 개장한 센터를, “2026”은 2026년에 개장한 센터를 의미합니다. 이는 개장 후 연이어 형성된 코호트가 어떻게 발전하는지를 보다 일반적이고 직관적으로 보여주기 위한 것입니다.

좋습니다. 2025년 연간 실적을 반영한 KPI 차트에서는 해당 연도 코호트가 (비록 12개월 늦었지만) 거의 250달러의 revPAR 목표를 달성한 것으로 나타났습니다. 이 새로운 데이터를 기존 데이터와 비교하면 무엇을 알 수 있을까요?

이전 FY25 라인의 약 245달러 데이터 포인트와 새 차트의 약 200달러 데이터 포인트는 직접 비교할 수 없습니다. FY25 라인은 해당 보고 기준일에 영업 중인 모든 센터를 포함해, 기존 센터까지 반영한 반면 새 라인들은 개점 연도별로 묶은 센터를 나타내기 때문입니다.

알겠습니다. 2025년 말 차트는 왜 30개월까지 표시되는 반면, 2026년 중간 차트는 27개월까지만 표시되나요?

2024년 코호트가 27개월까지 집계되는 이유는 신규 코호트 분석에 포함된 센터 중 가장 오래된 센터들이 2024년에 문을 열었고 보고 기준일 현재 해당 수준의 성숙도에 도달했기 때문이다. 이전 FY25 모집단에는 2024년 이전에 문을 연 센터들이 포함돼 있어 분석 기간을 더 늘릴 수 있었다.

그렇다면 데이터셋의 1개월 차와 2개월 차에는 무슨 일이 있었던 것일까?

새 차트는 월별 변동성, 특히 관측치가 적은 초기 단계의 변동성을 완화하기 위해 3개월 이동평균 기준으로 표시됩니다. 따라서 이 시계열은 3개월째부터 시작합니다.

원자료를 볼 수 있을까요…?

이 차트를 작성하는 데 사용된 기초 센터 단위 데이터셋은 별도로 공개하지 않습니다. 코호트 데이터는 앞으로도 이 차트를 통해 공개되며, 총 RevPAR 정보는 데이터북과 당사의 재무 보고서에서 확인할 수 있습니다.

그렇군요. 좋습니다.

IWG 투자자들에게 도움이 될 수도 있겠지만, 무엇보다 우리 자신의 정신 건강을 지키기 위해 회사의 revPAR 프레젠테이션 그래프를 각각 AI 챗봇에 입력하고 기초 데이터의 추정치를 요청했습니다. 결과는 다음과 같습니다.

위 데이터만 보면, 기존 프레젠테이션 형식에서는 revPAR이 목표 수준에서 점점 더 멀어지는 것처럼 보였습니다. 새로운 데이터 제시 방식은 이러한 추세를 반전시킨 듯합니다. 새로운 방식이 직관적으로도 더 논리적으로 보이지만, 여전히 의문은 남습니다.

우선 두 차트 모두 기존 방식을 적용했는데도 2025년 연간 차트가 2025년 12월 차트와 왜 그렇게 다른지 의문입니다. 회사에 문의했으며, 답변이 오면 이 글을 업데이트하겠습니다.

마지막으로 목표치에 관한 언급입니다.

2024년 IWG는 월간 revPAR 목표를 파운드화로 설정했지만, 이후 약 10센트 유리하게 움직인 환율을 적용해 이를 달러화로 다시 제시했다.

revPAR 목표를 달러화로 제시하는 것은 IWG가 미국 상장을 추진할 가능성을 열어두는 데 도움이 된다. IWG는 지난해 US GAAP 회계기준으로 전환하고 뉴욕에서 투자자의 날 행사도 열었다. 그러나 이 수치는 이제 다소 낡아 보이기 시작했다. 각 프레젠테이션은 £200 목표에 GBPUSD 환율 1.25를 적용했다고 작은 글씨로 설명하지만, 현재 환율은 약 1.35다. 오늘 환율 기준으로 £200는 약 $270에 해당한다.

이 모든 것이 끊임없이 변화를 거듭하는 기업을 두고 지나치게 꼬투리를 잡는 일처럼 보일 수도 있다.

IWG의 창업자이자 지분 26.8%를 보유한 주주인 Mark Dixon은 6월 CEO 자리에서 물러나 집행회장이 됐다. 거시경제에 대한 우려와 AI로 인한 사업 재편 우려가 그의 ‘플랫폼 중심 전환’ 전략을 압도했다. 대부분의 투자자에게 18개월 안에 revPAR을 £200/$250로 끌어올린다는 목표는 아마 오래전에 잊힌 기억일 것이다.

그럼에도 불구하고 기업이 핵심성과지표를 제시한다면, 그 의미를 이해하는 데 1,000단어나 필요해서는 정말 곤란하다.

유럽 자산운용업의 성장, 유통 및 전문화에 대한 재고찰