뉴욕이나 런던의 세컨드하우스, 수고만큼 가치가 있을까?

뉴욕의 새 세컨드하우스 세금 도입으로 소유주들이 재고에 들어갔다. 도심 아파트는 여전히 보유할 가치가 있을까? 런던 사람들은 오래전부터 이 질문을 던져왔다.

휴고 콕스

2026년 7월 24일 발행

뉴욕시의 이른바 피에드아테르(pied-à-terre) 세금이 주지사가 제안한 지 3개월도 채 되지 않아 7월 1일 발효된 지 이틀 후, 존 고메스는 이번 주 두 번째 주택 평가를 진행하려 한다. 부동산 중개인인 그는 도심의 14층 타워를 올려다보며 “이 집은 매매가 5,000만 달러, 임대료는 월 12만5,000달러 정도일 것”이라고 추산한다. 그는 파트너와 함께 22년간 일하며 고가 주택 매매액이 150억 달러에 달한다고 주장한다. 그는 이 도시에서 두 번째 주택을 보유하는 비용에 대해 “이제 정말 감당할 수 없는 수준으로 가고 있다”고 말한다. “오르는 관리비, [매입] 세금, 그리고 이제 이것까지.” 지금 그는 눈코 뜰 새 없이 바쁘다.

이 세금으로 5억 달러를 거둬 시의 예산 부족을 메우고 공공 서비스에 자금을 댈 수 있을 것으로 기대된다. 시의 매매가 산정 기준을 처음 적용하는 이 세금은 500만 달러를 초과하는 세컨드홈을 누진적으로 과세한다. 중개업계는 500만 달러짜리 아파트의 경우 주택 소유자에게 연간 4만~10만 달러, 1,500만 달러짜리 주택의 경우 16만~24만 달러의 세금이 부과될 것으로 추산한다. 소유자나 가족 구성원 또는 임차인이 주거용으로 사용하는 주택은 면제된다.

어퍼이스트사이드의 석회암 저택부터 57번가 ‘억만장자 거리’의 유리 펜트하우스, 웨스트빌리지의 복원된 타운하우스에 들어선 보피 주방과 조경 정원에 이르기까지, 세컨드홈 소유자들은 뉴욕시 부동산을 새로운 시각으로 바라보고 있다. 팔 것인가, 임대할 것인가, 아니면 보유할 것인가?

런던도 상황은 마찬가지다. 매입 대행업자 윌리엄 텔라이트에게 고가 피에드아테르(세컨드 하우스)를 문의하는 고객은 이제 극히 드물다. 지난 몇 달 사이 실제 문의가 들어온 경우에도 대부분 흐지부지 끝났다고 그는 말한다. 봄에는 유럽의 한 도시를 거점으로 AI 스타트업을 세우고 방문할 때 머물 집을 찾던 텍사스 기업가와 이야기를 나눴다. 텔라이트는 곧 그를 위해 벨그레이비어에 있는 “완벽한 아파트”를 찾아냈고, 가격은 무려 500만 파운드였다. 텍사스 기업가는 36시간 만에 런던에 왔다가 떠나는 속전속결 일정이었으며, 노솔트에서 전용기에 오를 때는 만족한 듯 보였다. 하지만 회계사와 잠깐 이야기를 나눈 뒤 그는 텔라이트에게 전화를 걸어 마음을 바꿨다고 말했다. 텔라이트는 “그의 목에 걸린 것은 19%의 인지세였습니다. 2010년 이곳에서 마지막으로 집을 샀을 때는 5%를 냈죠. 그는 모욕감을 느꼈습니다. ‘저들은 내가 여기 있기를 원하지 않는군요’라고 말했어요”라고 설명한다.

뉴욕이나 런던의 주택은 한때 세계를 누비는 부유층의 특정 계층에게 부동산 포트폴리오의 필수 요소였다. 하지만 런던 도심 핵심 지역에서는 인지세라는 매입 비용에 더해, 한때 확실했던 가격 상승이 꾸준한 하락으로 바뀌었다. 사빌스에 따르면 2014년 이후 25% 하락했다. 나이트 프랭크에 따르면 750만 파운드 이상 주택의 거래 건수는 2024년 232건에서 지난해 163건으로 줄었다. 관리비도 급격히 오르고 있다. 뉴욕 협동조합 아파트의 관리비는 지난해 6% 올랐고, 런던의 관리비는 10년 동안 75% 상승했다.

갈수록 NY-LON의 피에드아테르를 반드시 보유해야 한다고 생각했던 사람들조차 이제는 묻고 있다. 더 이상 보유할 가치가 있는가? 그렇다면 매력적인 대안이 될 도시는 어디인가?

최근 뉴욕에서 평가액이 잇따라 발표됐지만, 중개인들은 매수자와 매도자들이 즉각적인 행동을 자제하고 있다고 전한다. 그 이유 중 하나는 주택 세금 고지액이 어떻게 산정될지 불분명하기 때문이다. 중개인들에 따르면 뉴욕시의 낡은 평가 방식 탓에 500만달러 미만의 가치가 있는 일부 주택에는 세금이 부과될 수 있는 반면, 1,000만달러를 넘는 일부 주택에는 세금이 부과되지 않을 수도 있다. 25년 넘게 뉴욕에서 주택을 사고팔아온 Vickey Barron은 “얼마를 내게 될지 알 때까지 기다리라고 고객들에게 말하고 있다”고 전했다.

뉴욕 Compass에서 패밀리오피스 부문 글로벌 총괄을 맡고 있는 Cindy Scholz는 “피에드아테르 구매를 고려하는 사람들에게 이제 임대는 많은 경우 더 현명한 선택”이라고 말했다. 그녀에 따르면 세금이 발표된 지 5주 만에 피에드아테르 구매를 고려하던 고객의 절반이 임대 매물을 찾는 쪽으로 방향을 바꿨다. 나머지 절반은 높아진 보유 비용에 영향을 받지 않는다. “그들은 그저 자신이 원하는 것을 원할 뿐”이다. 하지만 관망하면 향후 같은 집을 더 저렴하게 살 수 있다는 의미일 수도 있다. 미국 Compass의 수석 이코노미스트인 Mike Simonsen은 “[이 세금은] 행동을 바꿀 가능성이 높다. 매수자가 부담하게 될 보유 비용을 상쇄하기 위해 매매가격이 하락하는 현상을 충분히 보게 될 수 있다”고 말했다.

배런은 상당수의 세컨드 하우스 소유주가 매각에 나설 것으로 전망한다. “특히 1년에 30일만 사용하면서 500만~700만 달러 가격대의 주택을 보유한 고령 소유주들, 그리고 이제는 보유할 이유가 없다고 말하는 재무 자문가를 둔 사람들이 그렇다”고 그는 말했다.

이번 세금은 고가 주택의 보유 비용을 더욱 높인다. 이 주택들은 2022년 이후 높은 모기지 금리와 기타 금리로 압박을 받아왔다. 나이트 프랭크에 따르면 뉴욕 최상급 주택의 평균 가격은 지난 3년간 5% 하락했다. 고메스는 500만 달러를 넘는 주택에 대한 하락 압력이 “이제 불가피하다”고 말하며, 300만~500만 달러 가격대의 주택이 더 매력적으로 보일 것이라고 덧붙였다.

그러나 소유주 입장에서는 주택을 임대하는 것이 설득력 있는 대안이다. 뉴욕의 부동산 조사 업체 밀러 새뮤얼에 따르면, 가격 기준 상위 10% 주택의 시내 임대료는 1월에 14% 상승해 전체 시장의 상승률 8%를 웃돌았다. 세금이 5월 발표된 이후 맨해튼에서 월 2만5,000달러가 넘는 임대 주택에 대한 컴퍼스의 문의는 5분의 1 증가했다.

친척을 뉴욕으로 데려오는 것도 세금을 피하는 방법이다. 숄츠의 고객 두 명은 플로리다의 집에서 거주하던 고령의 부모를 빈 뉴욕 아파트로 이사하도록 설득했다. 다른 세 명의 고객은 최근 대학을 졸업한 자녀를 들이고 있는데, 그녀는 이런 추세가 더 늘어날 것으로 예상한다. 그녀는 “머리힐에서 룸메이트들과 사는 대신, 도어맨이 있는 건물들을 드나들며 센트럴파크를 내려다보게 될 것”이라고 농담했다.

뉴욕 주택 소유주들은 고급 임대 시장의 향방을 가늠하기 위해 런던을 참고할 수 있다. 세빌스에 따르면 지난해 말 런던에서는 500만 파운드가 넘는 신규 주택 600채 이상이 매물로 나와 있었다. 그러나 많은 지역에서 수요는 여전히 부진하다. 나이츠브리지에서는 해당 주택의 80% 이상이, 세인트제임스에서는 60% 이상이 팔리지 않은 상태로 남아 있었다.

반면 수요 증가에 힘입어 런던 중심부 주요 지역의 임대료는 6월까지 1년 동안 1.6% 상승했다고 세빌스는 밝혔다. 나이트 프랭크에 따르면 지난해 신규 초고가 임대차 계약(주당 5,000파운드 초과)은 17% 증가했다.

런던의 매입·임대 중개업체 블랙 브릭의 카밀라 델은 기존 비거주자 납세자 제도를 대체한 외국소득·양도소득(FIG) 제도에 따른 4년간의 세제 혜택이 많은 해외 구매자에게 주택 매입의 매력을 떨어뜨렸다고 지적한다. “이노베이터 비자나 FIG 제도의 적용을 받는 경우, 대개 이 기간에는 임대가 유리한 계산이 나옵니다.” 그의 동료 톰 케인은 런던의 전형적인 500만 파운드짜리 아파트가 연간 약 22만 파운드에 임대된다고 추산한다. 이는 해당 가격의 세컨드 홈을 외국인 구매자가 매입할 때 내야 하는 95만 파운드의 인지세로 거의 4년 반 동안의 임대료를 충당할 수 있다는 의미다.

이러한 경제성을 고려해, 한때 도시의 랜드마크급 고급 주택에 대한 꾸준한 수요에 의존했던 개발업체들이 전략을 바꾸고 있다. 억만장자 부동산 투자자인 루벤 형제가 메이페어에 개발한 28가구 규모의 원 캐링턴은 당초 모든 주택을 2024년 매각용으로 출시했다. “절반, 아니 그 이상을 임대용으로 보유하고 있습니다.” 케인은 말한다. 2024년 분양을 시작했을 당시 개발업체 클리버데일은 만다린 오리엔탈 메이페어의 브랜드 레지던스 77가구 전부를 매각 대상으로 내놓았다. 현재는 상당수가 단기 및 장기 임대가 가능하다.

“매매용 주택과 임대용 주택의 구성은 개발업체들이 점점 더 많이 논의하는 사안입니다.” 세빌스 프라이빗 오피스의 초고가 임대 부문 책임자인 이사벨라 버치 레이너드슨은 이렇게 말한다. 개발업체 자문도 맡고 있는 고메스에 따르면, 뉴욕에서는 개발업체들이 이미 건설 중인 건물의 설계 계획을 조정해 500만 달러 미만의 가격대에 책정되는 세대 수를 늘리고 있다. 그는 “500만 달러 미만의 주택이 더 매력적으로 받아들여질 것입니다. 앞으로 몇 년 동안 대형 주택은 줄고 침실 2개짜리 아파트는 늘어날 것입니다”라고 전망한다.

권력을 가진 이들의 메시지는 결코 미묘하지 않다고 런던의 매입 대행업체인 조 에클스는 말한다. 그는 최근 한 스위스 은행가에게 업무 방문 때 머물 거처를 찾아주는 일을 맡았다. “불과 2년 전만 해도 그는 뭔가를 샀을 겁니다”라고 그는 말한다. 그러나 오늘날 고소득자와 고가 주택 소유자를 겨냥한 정치권의 수사, 그리고 인지세에 더해 또 다른 맨션세가 도입될 가능성(2028년부터 영국에서는 200만 파운드가 넘는 주택에 지방세 할증료가 부과된다) 때문에 그는 마음을 접었다고 에클스는 말한다. 뉴욕도 분위기는 비슷하다. 피에드아테르세 세금에 더해, 맘다니는 최근 뉴욕에서 100만 달러를 초과하는 현금 전액 매입에 1%의 추가 세금을 부과하는 방안을 잠시 제시했다가 철회했다.

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Eccles는 “런던은 사람을 반기지 않는 데다 너무 불확실합니다. 임대하거나 [프라이빗 회원제 클럽인] Ned에서 며칠 묵을 수 있는데, 굳이 주택 구매에 위험을 감수할 이유가 있을까요”라고 말한다. (7월에 일주일 전에 예약하면 이곳 객실 요금은 1박에 £550부터 시작한다.)

하지만 자세히 들여다보면 쉽게 접근할 수 있고, 잠그고 떠날 수 있으며, 임대할 수 있는 유연성을 갖춘 피에드아테르(pied-à-terre)의 매력은 여전히 강력하다는 점이 분명하다. 달라진 것은 사람들이 어디에서 이를 구매하고, 어떤 용도로 사용하는가이다. Knight Frank가 연례 Wealth Report를 위해 조사한 대형 프라이빗 뱅크, 패밀리 오피스 및 자산관리회사 고객들이 보유한 주택의 평균 수는 2018년과 2024년 사이 2.9채에서 3.7채로 증가했다.

Knight Frank의 글로벌 리서치 총괄이자 The Wealth Report의 저자인 Liam Bailey는 “런던은 더 이상 지배적인 부의 중심지가 아닙니다. 사람들은 스위스, 모나코, 이탈리아, 두바이에 거점을 마련하려고 합니다. 비거주자(non-dom) [세제 혜택]의 폐지는 다른 국가들의 개선된 생활환경과 조세환경으로 상쇄됐습니다”라고 말한다.

새로운 공급은 이러한 변화를 더욱 강화했다. 10년 전만 해도 고급 ‘락업 앤 리브(lock-up-and-leave)’ 주택을 찾는 구매자들이 런던과 뉴욕 외에 선택할 수 있는 곳은 많지 않았다. 그러나 오늘날에는 밀라노, 마드리드, 리스본, 파리, 로마에 새로 들어선 브랜드 레지던스와 고급 아파트 개발 사업이 등장하면서 선택지가 크게 늘었다. 이에 따라 북미, 중동, 아시아 지역 구매자들에게 이 도시들의 매력도 한층 커지고 있다.

밀라노에서는 2024년 준공된 파크 타워스가 국제 구매자를 겨냥한 고급 주택 공급이 늘고 있음을 보여준다. 아스티 아르키테티가 설계한 2개의 주거 타워로 구성된 이 단지에는 106가구가 들어서며, 5,000㎡ 규모의 전용 공원을 내려다본다. 파리에서는 메이본 생제르맹이 복원된 17세기 일로 생제르맹에 23채의 브랜드 주택을 추가하며, 2027년 문을 열 예정이다. 침실 1개 아파트의 시작 가격은 350만 유로다. 마드리드에서는 부동산 중개업체 콜리어스가 지난해 도심 4개 구역에서 분양된 신축 주택 가운데 200만 유로를 웃도는 주택이 153채라고 집계했다. 세빌스에 따르면 유럽 전역에서 2024년 준공된 브랜드 주거 개발 사업은 141곳으로, 튀르키예·스페인·포르투갈이 이를 주도했다. 이 숫자는 2032년까지 300곳을 넘어설 전망이다.

세금도 매력 요인이지만, 이들 도시 중 일부가 보여주는 두 팔 벌린 환대도 그에 못지않다. 텔라이트의 텍사스 고객은 결국 밀라노에 주택을 매입했다. 그는 도시가 마음에 들었고, 이탈리아는 기술 기업에 generous한 세액공제 혜택을 제공한다. 텔라이트는 “그 도시가 그에게 환영받고 있다는 느낌을 줬던 것 같다”고 말했다.

도시의 피에드아테르를 마련하는 목적이 유동적으로 변하는 세상에서, NY-LON 이외의 지역이 더 많은 것을 제공할 수 있다는 점도 있다. 구매자들은 이제 이런 주택이 여러 역할을 하기를 기대한다. 업무 거점이나 자녀의 방학 중 가족 주거지, 또는 대학에 다니는 자녀의 숙소로 활용할 수 있어야 한다는 것이다. 유럽 전역에서 임대료가 오르는 가운데, 나이트 프랭크의 국제 주거 부문 잭 해리스는 이 마지막 혜택의 가치가 특히 크다고 말한다. 그는 딸이 곧 학부 과정을 시작할 예정인 중동 고객이 현재 리스본의 주택을 찾고 있다고 설명했다. 그는 “예전에는 피에드아테르를 1년에 몇 주 정도만 사용했을 수 있다. 하지만 오늘날 구매자들은 그곳에서 훨씬 더 큰 가치를 얻기를 원한다”고 말했다.

미국으로 돌아가면, 마이애미의 중개인들과 플로리다주지사 론 디샌티스는 미국 북동부의 부유한 주민들을 끌어오려는 오랜 캠페인에서 뉴욕의 새로운 세컨드홈세를 최대한 활용하고 있다. 마이애미에서 500만달러 이상인 워터프런트 주택을 중개하는 제시카 애덤스의 한 고객에게 뉴욕의 세컨드홈세는 감당하기 어려운 부담이었다. 남편이 사업체를 이전한 뒤 이 가족은 맨해튼을 떠나 마이애미로 향하지만, 한때 바라던 대로 뉴욕시에 주택을 계속 보유하지는 않을 예정이다.

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절약하게 될 돈을 활용해 이들은 마이애미 주택 예산을 1,000만 달러로 두 배 늘렸다. 애덤스는 “피에드아테르 세금이 도입되기 전까지는 뉴욕에 집을 한 채 유지할 계획이었지만, 이제는 뉴욕을 방문할 때 호텔을 이용할 것”이라고 말한다. 유럽과 마찬가지로 미국인 구매자들은 여전히 접근하기 쉽고 관리가 편하며, 집을 비워두는 동안 수익을 창출할 수 있는 주택을 원한다. 다만 점점 더 많은 이들이 그런 주택을 뉴욕이나 런던이 아닌 다른 곳에서 찾고 있다.

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