EU 주택시장 취약지대로 떠오른 포르투갈과 스페인, 고전

이베리아반도 이웃 국가들, 이민·관료주의·높은 건설비로 심각한 주택 부족에 시달려

바니 잡슨(마드리드), 세르지우 아니발(리스본)

포르투갈과 스페인은 이민에 따른 인구 증가, 관료주의, 높은 건설 비용이 겹치면서 심각한 주택 부족 사태가 발생해 유럽연합(EU)에서 가장 심각한 주택 위기를 겪고 있다.

이 같은 부족 현상은 유럽 전역에서 대중의 불만과 정치적 긴장을 부추기고 있다. 집값과 임대료를 끌어올리고, 사람들이 자신이 살던 지역을 떠나게 하며, 많은 이들이 소박한 집 한 채조차 감당할 수 없게 만들고 있다.

그러나 이베리아반도 최대 도시들에서는 이러한 압박이 특히 심각하다.

스페인은행의 연구에 따르면, 포르투갈은 2021년부터 2025년까지 인구가 필요로 한 것보다 주택을 30만 채 적게 건설했으며, 이는 지난해 전체 가구의 6.6%에 해당한다. 같은 기간 스페인의 주택 부족분은 75만 채로, 전체 가구의 3.7%였다.

이 연구에 따르면, 유로존의 평균 주택 부족분은 전체 주택의 0.5%에 해당했다. 또한 이베리아반도의 두 나라는 EU에서 공공주택 재고가 가장 적은 국가들에 속한다.

포르투갈 중앙은행 총재 알바루 산투스 페레이라는 FT의 질문에 대한 서면 답변에서 “포르투갈의 주거비 부담 문제는 여전히 우려 사항이며, 리스본과 포르투를 비롯한 여러 지역에서 체감되고 있다. 특히 리스본과 포르투에서는 주거비 부담 문제가 더욱 두드러진다”고 말했다.

그는 “높은 이민 유입으로 거주 가구 수가 증가했다”고 지적하면서도, 해법은 신규 주택 공급을 확대하는 데 있다고 주장했다.

최근 수년간 포르투갈로의 이민 급증에는 남아시아 출신의 저소득 이주민과 ‘골든 비자’ 수혜자들이 모두 포함됐다. 골든 비자는 2023년 규정이 강화되기 전까지 부동산을 매입하면 취득할 수 있었다.

그러나 산투스 페레이라는 주거 여건이 개선되고 있다고 말했다. 포르투갈 중앙은행은 2025년 주택 건설이 신규 가구 형성 속도를 대체로 따라갔다고 밝혔다. 이는 이민 감소에 따른 것이기도 하다. 다만 이전 연도에 누적된 주택 부족분은 여전히 남아 있다.

2024년부터 집권한 중도우파 성향의 루이스 몬테네그루 총리는 우익 포퓰리스트들의 반이민 수사를 피해 왔지만, 입국 규정과 임시 거주 요건을 강화해 신규 유입을 억제했다.

지난해 중앙은행 총재로 임명된 산투스 페레이라는 수요에서 초점을 돌리려 했다. 그는 FT에 “누적된 부족분의 근본 원인이 공급 부족인 만큼, 공급 측면의 조치에 초점을 맞춰야 한다”고 말했다.

그러나 포르투갈 부동산 개발·투자협회 회장 마누엘 마리아 곤살베스는 건설 부문이 유로존 위기의 파괴적인 여파에서 아직 회복하지 못했다고 말했다. 그는 “기업도 잃었고, 노동자도 잃었으며, 생산능력도 잃었다”고 말했다.

그는 개발업체들이 당장이라도 건설에 나설 준비가 돼 있지만, 건설비 상승과 과도한 관료주의로 인해 ‘중산층’ 주택을 지어서는 수익을 내기 어렵다고 덧붙였다. 그 결과 개발업체들은 “이러한 비용을 여전히 흡수할 수 있는 고급 주택 부문으로 내몰렸다”고 말했다.

그럼에도 곤살베스는 올해 포르투갈 의회가 승인한 조치들, 즉 건설공사에 대한 부가가치세 인하와 인허가 절차 간소화 등을 환영하며, 이 조치들이 “주택 사업의 경제성을 개선할 것”이라고 말했다.

스페인 중앙은행은 매년 새로 형성되는 가구의 순증가 수와 2년 전 건설 승인을 받은 주거용 주택 수의 차이를 계산해 공급 부족 규모를 측정했다. 이때 건설 기간을 반영하기 위해 시차를 포함했다.

스페인 중앙은행은 건축 허가 승인 건수를 기준으로 볼 때, 2021~2025년 전체 가구의 0.5%에 해당하는 공급 초과를 기록한 독일이 주택 공급이 가장 탄탄한 주요 EU 경제국이라고 밝혔다. 다만 완공된 신규 주택 수를 계산에 사용하면 독일은 0.1%의 소폭 공급 부족을 기록했다고 인정했다.

스페인과 포르투갈에서는 아파트를 관광객 대상 임대에 활용하면서 주민들이 이용할 수 있는 주택 물량이 줄어들고 있다. 부동산 개발업체와 시민사회단체들은 주택 부족으로 사람들이 친구 집 소파에서 자거나, 여러 가족이 함께 거주하는 주택에서 방 하나씩을 빌리고, 갈수록 길어지는 통근을 감수해야 한다고 말한다.

데이터 제공업체 Numbeo와 Deutsche Bank, FT의 계산에 따르면, 평균 임금을 받는 Lisbon 주민이 도심의 일반적인 침실 1개짜리 아파트를 임차하려면 소득의 110%가 넘는 금액을 지불해야 한다. 이는 유럽에서 가장 높은 수준이다. Madrid와 Barcelona에서는 그 비율이 75%다.

여론조사기관 CIS에 따르면 스페인에서는 주거 문제가 유권자들의 가장 큰 관심사다. 좌파 성향의 소수 정부를 이끄는 Pedro Sánchez 총리는 개방적인 이민 정책을 유지하고 있으며, 이로 인해 부동산 수요가 증가했다. 2022년 이후 스페인의 외국 출생 인구는 연평균 66만5,000명씩 급증했다.

하지만 산체스 총리는 2023년 재선 이후 주택 정책에서 사실상 진전을 이루지 못하고 있다. 주요 법안을 의회에서 통과시키지 못하는 데다, 이 분야에서 지방정부가 더 많은 권한을 갖고 있기 때문이다.

4월 산체스 정부는 2026~2030년을 대상으로 공공주택 공급 확대와 빈 건물 재생 사업에 대한 자금 지원을 포함한 70억 유로 규모의 주택 계획을 승인했다. 그러나 민간 개발업체들은 주택 부족의 근본 원인이 다른 곳에 있다고 말한다.

스페인의 대형 개발업체 이보사(Ibosa)의 후안 호세 페루초 대표이사는 주요 장애물로 관료주의와 법적 분쟁을 꼽았다. 이 때문에 신규 부지 개발 허가를 받는 데 수년이 걸린다는 것이다.

그러나 더 큰 요인은 같은 시장 부문에서 감당 가능한 주택을 찾는 취업 이민자 수가 빠르게 늘어난 것이라고 그는 말했다. 그는 “매매와 임대 모두 가격이 사람들의 임금과 더 이상 양립할 수 없는 수준에 이르고 있다”고 말했다.

마드리드에서 카르멘 무엘라 추가 취재

부동산 및 모기지, 평일마다

부동산, 주택 가격 및 모기지에 관한 최신 뉴스와 논평을 놓치지 마세요.